Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng kể vừa qua, một dự án nhà ở xã hội tại Trung Văn, Nam Từ Liêm, Hà Nội được mở bán với mức giá cao nhất từ trước đến nay (khoảng 19,5 triệu đồng/m2 - PV). Cũng rất lâu rồi, Hà Nội mới có một dự án nhà ở xã hội được mở bán. Điều bất ngờ là nhiều người đứng xếp hàng 2 ngày để nộp hồ sơ mà vẫn không thể mua được, chứng tỏ thị trường có nhu cầu rất lớn.
Nhu cầu rất lớn
Trên thực tế, nguồn cung nhà ở xã hội có lẽ chưa theo kịp nhu cầu của người dân. Sự khan hiếm các dự án nhà ở xã hội đã được chỉ ra nhiều năm nay.
Nếu như năm 2019, tỷ trọng nhà ở xã hội đạt khoảng 20% toàn thị trường thì năm 2022, con số này còn 5%. Đỉnh điểm tại TP HCM, nơi tập trung dân nhập cư đông đúc, năm 2022 chỉ ghi nhận duy nhất một dự án nhà ở xã hội mấy trăm căn được khánh thành.
Nhằm cải thiện nguồn cung phân khúc này, Thủ tướng vừa qua phê duyệt Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030. Đề án đặt ra mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân có giá phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp khu vực đô thị và của công nhân, người lao động trong khu công nghiệp, khu chế xuất.
Với mục tiêu 1 triệu căn hộ, giai đoạn 2021 – 2025 đề án dự kiến hoàn thành khoảng 428.000 căn, giai đoạn 2025 - 2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn. Tổng vốn đầu tư cho mục tiêu trên là 849.500 tỷ đồng từ nguồn vốn xã hội hóa.
Để trợ lực phát triển nhà ở xã hội, Chính phủ yêu cầu trước mắt các địa phương, tập trung phối hợp với Ngân hàng Nhà nước triển khai thực hiện chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng và các gói tín dụng cụ thể để cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.
Mới đây, Ngân hàng Nhà nước công bố triển khai gói 120.000 tỷ đồng cho cả chủ đầu tư và người mua. Lãi suất là 8,7%/năm với chủ đầu tư và 8,2%/năm với người mua nhà, áp dụng đến hết ngày 30/6 năm nay.
Kể từ ngày 1/7, định kỳ 6 tháng, Ngân hàng Nhà nước thông báo lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi cho các ngân hàng thương mại tham gia chương trình (Agribank, BIDV, Vietcombank, VietinBank). Thời hạn giải ngân của chương trình không quá 31/12/2030.
Còn nhiều băn khoăn
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) hoan nghênh gói ưu đãi nhằm đưa vào thị trường nguồn vốn mới, có tác dụng tạo thanh khoản. Tuy nhiên, Chủ tịch HoREA cho rằng, lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi là 8,2%/năm đối với người mua nhà ở xã hội vẫn rất cao, nếu so với lãi suất vay ưu đãi 5%/năm áp dụng cho năm 2023 được quy định tại Quyết định số 2081 ngày 12/12/2022 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước.
Hiệp hội cũng đánh giá, thời gian áp dụng ưu đãi 5 năm với người mua nhà, sau đó áp dụng lãi suất thỏa thuận là quá ngắn. Điều này không phù hợp với bản chất của chính sách tín dụng ưu đãi về nhà ở xã hội là cần được vay với lãi suất thấp, trong thời hạn dài mà Luật Nhà ở 2014 đã quy định thời hạn vay ưu đãi tối đa 25 năm.
Về lâu dài nhằm đảm bảo nguồn vốn tín dụng, ông Lê Hoàng Châu đề nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét xây dựng hoàn thiện chính sách tín dụng về phát triển nhà ở xã hội.
 |
Một dự án nhà ở xã hội ở phườngTân Đông Hiệp, TP Dĩ An,
tỉnh Bình Dương |
Cụ thể, cần sửa đổi, bổ sung quy định về các nguồn vốn cho phát triển nhà ở theo hướng: Bổ sung thêm việc huy động vốn từ quỹ đầu tư phát triển địa phương để phát triển nhà ở xã hội, giới hạn mục đích sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước để phát triển hạ tầng cho phù hợp với quy định của Luật Đầu tư công, bổ sung hình thức huy động vốn từ nước ngoài để phát triển nhà ở xã hội.
Đồng thời, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng tiếp tục nghiên cứu đề xuất gói tín dụng ưu đãi 110.000 tỷ đồng, bằng khoảng 30% nhu cầu nguồn vốn để thực hiện chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030.
Gói này theo cơ chế tái cấp vốn, cấp bù lãi suất theo kế hoạch chi ngân sách nhà nước trung hạn, tùy thuộc vào khả năng cân đối ngân sách nhà nước trong từng thời kỳ, thuộc thẩm quyền của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Gói tín dụng ưu đãi 110.000 tỷ đồng sẽ để cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội được vay với lãi suất ưu đãi khoảng 4,8 - 5%/năm trong thời hạn tối đa 25 năm để trình Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét quyết định.
Cần xóa bỏ các lực cản
Ngoài câu chuyện về nguồn vốn, quá trình xây dựng nhà ở xã hội cũng còn gặp nhiều khó khăn về quy trình thủ tục, pháp lý dự án…
Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Công ty Địa ốc Hoàng Quân cho rằng thủ tục hành chính kéo dài khiến một dự án phải mất 5 - 10 năm mới có thể hoàn thành. Trước đây, một Sở giải quyết quy trình có thể chỉ mất 3 - 10 ngày, nay 30 ngày chưa xong.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty bất động sản Lê Thành nêu ví dụ cụ thể: Để điều chỉnh quy hoạch một dự án, công ty Lê Thành đã phải mất 4 năm để điều chỉnh từ 12 tầng lên 14 tầng (trong quy hoạch cho phép). Khâu chấp thuận đầu tư, xin ý kiến từ các sở, ngành rất lâu, có khi 6 tháng không trả lời.
Nhiều quy định không hợp lý cũng đang diễn ra, như các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng; dự án từ 2 - 5 ha trở lên ở các đô thị phải dành 20% diện thích đất thương mại để làm nhà ở xã hội...Ngoài ra, đầu tư nhà ở xã hội bị khống chế mức lợi nhuận 10%.
Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng chính sách này chưa đủ hấp dẫn, rất khó để đại bộ phận các chủ đầu tư trên thị trường tạo ra lợi nhuận. Khi so sánh lợi nhuận 10%/năm khi đầu tư vào nhà ở xã hội với những rủi ro trong quá trình phát triển dự án, các doanh nghiệp có thể dễ dàng thu được 9,5%/năm từ việc gửi tiền ngân hàng. Đứng trước bài toán lợi nhuận, khối doanh nghiệp tư nhân vẫn đang tập trung ở các phân khúc cao hơn mà chưa chú trọng đến thị trường quan trọng này.
Để tháo gỡ loạt khó khăn vướng mắc, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đối với dự thảo tờ trình Nghị quyết về thí điểm một số chính sách tháo gỡ khó khăn về thể chế để nhà ở xã hội có thể đưa vào triển khai ngay. 6 nhóm chính sách lớn cần thí điểm gồm: Đất để xây dựng nhà ở xã hội; lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; quyền và ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng; đối tượng và điều kiện được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội; phát triển nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp.
Giới chuyên gia nhận định nếu có Nghị quyết thí điểm trên, các doanh nghiệp bất động sản sẽ được tháo gỡ khó khăn về mặt hành chính, cải thiện được nguồn cung. Cùng với chính sách hỗ trợ vốn, thị trường nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ nở rộ trong tương lai.